4泊5日の韓国旅行

11月11日下関港から関釜フェリーで、4泊5日の釜山・慶州に行って来ました。4泊と言っても船中で2泊。慶州で1泊、釜山で1泊。

友人 T 君&M 君 と、私の3人で1台の車で下関ターミナルへ!19:00 までに下関ターミナルへ来れば、  乗船できるんです。T君は17:00まで仕事をし、そして乗船。

そこの駐車場代金は、関釜フェリーの利用者には、1泊千円。                            「ジモカ」の会員登録をすれば、2等旅客運賃が、40%引き。9.000円が5.400円 になります。

手続きを済ませてそのまま船中のお風呂場へ。ゆっくりと、湯に浸かりながら「わいわいガヤガヤ!」      そして、準備していた、楽しみな ビール&焼酎&おつまみ。

そのままお眠り。

 

朝8:30 から、通関手続き開始。

入国。久しぶりの釜山。

見違えるくらい建築物が、新しくなっていました。

当初の計画は、慶州まで汽車で行く事にしていました。釜山駅から慶州駅まで汽車が出ていると思い込んでいたので、通関手続きが済んだら真っ直ぐ釜山駅まで。

切符を買おうと思い時刻表や運賃を眺めていたら、どうも雰囲気が、おかしい?カタコトで尋ねてみたら、この釜山駅は、慶州駅では無くて、新慶州駅。韓国の新幹線乗り場でした。「ガッカリ?」

慶州駅に行くには、地下鉄の釜田駅まで行ってそこから1時間50分。「う~ん?」どうしよう?

同じ地下鉄に乗るのなら、1号線最終駅まで乗って高速バスで行く事に決定!

地下鉄で、南浦~老圃まで、1500₩。 高速バスターミナル場へ。慶州駅まで4.800₩。            かかった時間は、地下鉄が、約50分位。高速バス60分。

無事  慶州到着!

続きは、また後で!

中古住宅のリノベーションの具体例

友人(T さん)が10 数年振りに、東京から帰ってきました。両親が亡くなったので、その住居を処分したい。との事。

土地が300坪位。家が2棟。新しい方の1棟は残して、古い方の1棟を、解体してその土地を処分したい。

解体の見積もりをしてもらったら、古い方の家を解体するのに、300万円位、掛かる。との事。

そこで提案をしました。

その友人は、お金には困っていないので、「リノベーション」を、提案しました。掛かる費用はT さん持ち。  一応了解を貰ったので、事業計画を練ることにしました。

先ず、法務局に行って公図・分間図・測量図・登記簿謄本・家の配置図。そして、市役所に行って上下水道の配管図を、取得して貰い、

家の配置図から、どのように分けるか、どの程度残すか、検討して頂きました。

図面が残っていないので、平面図の作成。リノベーションの家が大きいので、家の大きさの検討からです。

先ず、平面図を作成。これからです。図面が完成してから又、連絡します。

今日はこれまで!

不動産での稼ぎ方Part.3

東京五輪のボート・カヌー会場は、どの案が良いんでしょう?世論では、「宮城県の長沼ボート・カヌー会場」が過半数、超えていますが、・ ・ ・ ・ ・ ?

 

さて、今回は、中古住宅のリノベーション(再生)です。

リノベーションとは、リフォームと良く似ていますが、リフォームより大規模に用途や機能を変更して性能を向上させたり、価値を高めたりする事を云います。

物件を仕入れる事が出来れば、OK!やはりその土地で、売れ筋・価格帯等が有ると思います。その見極めが、大事です。

それが出来れば、OK!

 

空き家・処分したがっている家を探す事。

とにかく仕入れが第一です。そういう情報をつかむ事で、決まります。

不動産業界では、情報が第一です。どの様な情報網でも OK !

情報が入ってくるようにしましょう。異業種交流しかり、色んな催しに参加して交流する事が、大事です。

空き家の管理から始めるのも方法です。

転勤とか、持ち主が管理できない不動産を、貴方が管理する事です。

年に 2~3 回 草抜き・家の換気・掃除等を相場に合わせた対価で、管理して行くのです。そして管理物件を増やすことです。

後、仕入れ方法は、競売の参加です。競売は、難しくは、有りません。やって見れば簡単です。

そして今、行政が、空き家対策に頭を悩ませています。こういう処にも参加し、情報交換すべきでしょう。

それと、安い物件・誰も手を出さない物件を安く仕入れて、安く仕上げ、付加価値を付け、安く賃貸・売却する。利回りを考えて行動するのも方法です。

今回は、これまで。

宅地造成工事の現場での出来事

1989年12月に史上最高株価38.957円を記録。1990年をピーク、不動産価格・株価共に下落に転換し、バブル崩壊、低成長時代に突入したころの話です。

でも地方は、たいした影響は、(個人的には、) 受けていかった様な感じでした。新しい宅地造成地は、まだまだ、造れば売れる時代でしたし、売れていました。

 

8割がた完成した宅地造成地での工事中の出来事です。

夕方3:00頃、蒸し暑く雨が降りそうな天気でした。ふと空を見上げたら、ピンク色の雲が、私の方に流れて来ました。「きれいだな。」と、思った瞬間、意識はなく気が付いたら2日後、ベッドの上でした。          その間 集中治療室に居たそうです。

雷に打たれたのでした。

その時、雷の光と同時に、私の足元に埃が舞い上がっていた、らしいです。

立っていた場所はブルドーザーとパワーショベルの間でした。 後で聞いたのですが、倒れたところは、   崖の側  (後1mで崖から落ちる所)。 落雷に気が付いた仕事仲間が、「心マッサージ」・「マウス to マウス」をしてくれたそうです。

おかげで、胸骨にひびが入りました。そうこうする内に救急車が来て病院に運ばれたそうです。

 

麦わら帽子を通して、スチール製のメガネのふちに、直撃したようです。落ちた個所が、焦げていました。

格好は、麦わら帽子に作業着、そして長靴。(当時はヘルメット着用等、余りうるさくは有りませんでした。)

病院で  気が付いた後、確認しました。

麦わら帽子は、落雷のおかげで、半分穴が開いていました。その時、腕時計をし、作業着の胸ポケットに百円ライターが入っていました。腕を組んで「きれいな雲?」を見ていたので、落雷で、時計と百円ライターがはじけ、胸に二か所、少しの傷が、出来ていました。ズボンは、ハワイアンの「さがり」の様にボロボロ!(金属チャックの為)  長靴は片方に穴が開いていました。身体の方は、髪の毛は半分アフロヘア(マンガみたい)・体の表面に軽度の火傷・右足の小指の付け根の裂傷・左の鼓膜が破れていました。

雷が身体の表面を通り抜けて行ったようです。運が良かったようです。

気が付く前に、おかしな体験もしました。

 

担当医が、面白がって 又、珍しがって大きな声で 「雷にも負けない患者で~す!」と、紹介していました。

新聞記事も読ませて貰いました。「雷 直撃、奇跡的に助かる。」  と!

当たるかもしれないと、友人に勧められて、宝くじを購入しましたが、「ハズレ!」

運が良ければ、「雷は、落ちない!」 ですよね。

 

この宅造現場は、1ha位の造成地です。約 3.000 ㎡ 位です。

宅地の総区画数 24区画、 検査済証(工事が終了した時に受ける検査、図面通りに仕上がっているかどうか?OK→済証が貰えます。)が下りた時は、売り残り区画数 2区画。この2区画も「あっという間」に  売れちゃいました。

完売です。

大成功!!

だけど、この現場でやってはいけない事を、やってしまいました。造成地の中に小さな堤が有り、その堤を埋めてしまったのです。埋めてしまった後で気が付いたのです。「まぁ~仕方ないか。」と、

その祟りかも?

昔からの言い伝えで、「井戸を埋めるときは、息抜きをしないといけません。」とか、有ったような ・ ・ ・?

でも、完売しました。今日はこの辺で。

不動産での稼ぎ方part.2

2回目の投稿です。

 

余談ですが、日本ハムやりましたね!サヨナラ満塁ホームランでついに10年振りの日本一まであと一勝となりました。でも、次は広島のホームで開催なので広島の勢いにも注目ですね。どちらが勝ってもおかしくない展開なので、目が離せません。次回の試合が楽しみです。ちなみに、広島カープが、日本一になれば32年振り!

 

さて余談はこの辺にして本題に移ります。

 

前回は、宅地開発に付いて、経験談を話しました。

宅地開発で、気を付けるところは、用途地域・市街化調整区域等々有ります。

これらは役所の建築指導課 or 住宅課等に問い合わせをすれば、教えてくれます。納税者ですから、丁寧に教えてくれますよ。

事業計画の中の宅地造成費で、気を付けるところは、崖面とか地盤(軟弱地盤)です。余計な工事費が掛かります。軟弱地盤は、特に避けた方が無難です。

店舗開発も面白いですよ。古い住宅街・空き家の再利用・シャッター通りの再開発等も、見方を変えて眺めてみるのも面白いですよ。

尚、宅地開発を業とするには、宅地建物取引業と云う免許が必要です。

今又、金融業界が、金余りですから、まさにバブルの時代の再到来と言うところです。

今、はやりのビル一棟買いが流行っています。

「価格帯」は、3.000万円~3億円 「構造」は、RC 造   鉄骨 造 「 満室表面利回り」 10% ~  「築年数」  平成元年以降、 等々 希望です。

買い物件を一生懸命探しています。不動産業者が知る前に、買い手が決まっています。

有ればチャンス。

そして、もうブームは終わりましたが、小面積の太陽光発電の用地をまだまだ探しています。価格は安い土地で、南向き。

大事なことは、情報の収集です。気が付いていないところ、まだまだ有ると思います。では、又お会いしましょう。

 

今どきの不動産&お金の稼ぎ方 土地開発

初めまして。初めての投稿です。

フィリピンのドゥテルテ大統領  なんか、かっこいいですね!国民に随分愛されているようですね。頼もしい感じがしました。日本の田中角栄に感じが似てますよね。角栄の『日本列島改造論』は、1972年に日刊工業新聞社から刊行された。頼もしかったですよ。

さて余談はさておき、

私は、今から30数年前から、不動産・建設業の会社を経営して来ました。

バブル時代は、地方の会社だったので、都心の様な、まさに濡れ手に泡の様な稼ぎ方は出来ませんでしたが、結構、楽をしてお金を儲ける事が出来ました。

方法は、簡単です。

先ず、荒れている山・農地・遊休地を探し、地主と交渉。そして、買い付ける。

問題は、工事代金&買値です。

そして、買いつける場所によって、住宅地 or  店舗用地か、決めます。そして付近の土地価格の把握です。

当時は、簡単にお金が稼げました。

毎晩のようにネオン街へ。

財布の中は、100万円束が、いつも入っていました。

そして勘違いをしていました。「お金はいつでも稼げるんだ!」  そして  「私は良くもてるんだ。」

そうではなく  「お金はチャンスが無ければ稼げない」 そして 「お金がもてていたんだ、」

でも、楽しかった ・ ・ ・ ・ ・

当時は、土地を造れば、必ず売れる時代でした。しかし今現在でも、欲張らなければ必ず旨く行くでしょう。

方法は、

*事業計画を練る事

①仕入れは、? 買値・工事代金は、?  経費は いくらか?

②売上は、?

②-①=粗利益  土地情報が有れば、事業計画を練るだけで、楽しいですよ。

売却に関しては、建築メーカーが、土地情報を欲しがっていまし、管理客を持っていますから、土地情報が入手出来れば、仕入れる前に売却が可能です。

①の事業計画の練り方は、現地の情報(地番等)が有れば出来ます。

ⅰ)先ず法務局に行って公図(分間図。測量図が有れば尚良い。)と 謄本を取得。土地の形と面積・権利関係が入手出来ます。

ⅱ)住宅地を造るのであれば、公図に道路・宅地の計画を入れます。

開発土地の大きさによりますが、道路幅を4.5m~6m 宅地の形状は、一辺が、最低10m~12m 位有れば良いですね。有効率からいえば、仕入れ土地の幅が、道路幅+2 宅地分=30 m 位がOK !

大雑把に云えば、これ位かな。次回は、もっと詳細に!